서울 아파트 거래량 데이터와 기준금리 (주택담보대출 신용등급별 금리현황) 비교 및 전망

서울 아파트 거래량 데이터와 기준금리를 비교하고 전망에 대해 알아보도록 하자.

 

 

1. 거래량 및 기준금리 데이터를 보자.

 

먼저 아래의 2007년 01월부터 2022년 03월까지의 서울 아파트 거래량과 기준금리 데이터를 보자.

 

서울 아파트거래량(2007년 01월 ~ 2022년 03월) vs 기준금리

 

부동산 이야기를 할 때 2008년 때 리먼 사태로 거래량이 급감한 것을 자주 언급한다. 우리가 눈여겨 볼 데이터는 최근 데이터인데, 감염병으로 인하여(이후) 기준금리가 매우 낮아진 것을 확인 할 수 있다.

 

좀 더 크게 보도록 하자.

 

서울 아파트거래량(2016년 01월 ~ 2022년 03월) vs 기준금리

 

기준금리가 감염병 이후로 굉장히 하락한 것을 볼 수 있는데, 0.5까지 내려가서 15개월 동안 지속된 것이다. 그리고 그 후 0.25씩 인상하여 2022년 03월에 1.25에 도달하였다. 그리고 2022년 04월 1.50이 유지 중이다.

 

 

 

 

 

우리나라 최근 기준금리

 

미국은 어떤지 확인해 보자.

 

미국 최근 기준금리

 

미국의 경우 올해 5월 5일에 1.00%를 발표하였으니 아직은 우리나라 기준금리가 높은 상황이다.

 

미국은 직전 기준금리 대비 0.5%를 올려 빅스텝을 단행하였다.

 

미국이 먼저 금리를 올린다면 우리나라도 금리를 올릴 수 밖에 없는데, 이유는 간단하게 아래와 같이 생각해 볼 수 있다.

 

가정: 우리나라 기준금리 1.50%, 미국 기준금리 1.00%

 

외국인이 우리나라에 저금한다고 했을 때 얻을 수 있는 이자가 위 가정대로면 미국은 1%이고, 우리나라는 1.5%이다. 우리나라가 높으니 괜찮다고 할 수 있다.

 

그러나 나중에 지속적으로 미국이 기준금리를 올려 2%에 도달했고, 우리나라 기준금리는 여전히 1.5%를 유지한다고 했을 때에는 상황이 뒤바뀐다.

 

미국에 저금하면 2% 이자를 주니 1.5%를 주는 우리나라에서 자금을 빼내어 미국에 가져갈 것이다. 0.5%의 갭이 있으니 말이다.

 

이렇게 간단하게 생각할 수 있는데, 이에 대해 조금 풀어본다면 환율로 확장해서 생각해 볼 수 있고, 외화 유출로 우리나라 주식시장에 영향을 끼칠 수 있다. 

 

그리고 주식시장은 곧 자산시장에 영향을 끼치면서 부동산 시장에 까지 악영향을 끼치게 된다.

 

부동산 시장은 주식시장으로 부터의 여파도 있지만, 기준금리에 이어지는 시중금리 상승의 영향을 더 지배적으로 받을 수도 있다.

 

 

 

 

2. 기준금리에 대해 살펴보자.

 

아래는 2022년 4월 공시한 시중은행 일시상환방식 주택담보대출 신용등급별 금리현황이다.

 

은행	신용등급별 금리(%)
	1~2등급	3~4등급	평균금리
IBK기업은행	3.57	3.44	3.53
KB국민은행	3.97	4.00	3.98
NH농협은행	4.16	4.09	4.12
우리은행	3.33	3.30	3.37

 

골드만삭스는 파월 의장의 언급 등을 바탕으로 연준이 5월부터 7월까지 3번의 빅스텝을 예상하고 이후에는 인상 폭을 0.25%포인트로 줄일 것으로 내다보았다. 내년 2분기에는 미국 기준금리는 3.25%에 도달할 것으로 예상한다.

 

따라서, 우리나라 기준금리는 3.25보다는 높아야하니, 예상대로라면 최소 7% 이상은 될 것이라 생각된다.

 

한국은행 금융통화위원회는 연내 0.25%씩 최소 세 차례 이상 추가 인상을 하여 기준금리를 2.25%까지 올리는 것으로 예상하고 있으니, 대출금리는 올해안에 사실상 7%를 넘을 가능성이 크다고 본다.

 

한국은행의 가계신용 잔액은 현재 약 1,800조원으로 잡혀있다.

 

가계신용 동향(2012-2021)

한국은행의 설명에 따르면 기준금리가 0.25% 오르면 약 3조2천억원을 대출자들이 연이자를 추가로 부담해야 한다고 설명한다.

 

 

 

 

3. 부동산 아파트 시세 및 주식시장 전망

 

앞서 설명한 내용대로 기준금리 인상이 부동산 시장과 주식시장에 있어서 키와 같다.

 

금리인상은 이제 정해진 것이고 어느 정도의 기간동안 어느 정도 올리느냐가 관건인데, 이 또한 오르는 추세로 본다.

 

그렇기 때문에 부동산 시장에는 계속해서 좋지 못한 영향을 줄 것이라는 것은 누가 보더라도 가능한 생각이다.

 

그 동안 낮은 금리와 규제 전 상황을 이용하여 갭투자로 여러채의 아파트를 보유한 사람들이 가장 위험해 보이는데, 각자 현명하게 대처해야할 것이다.

 

위 내용들은 통계를 기본 데이터를 사용하였으며, 투자에 대해서는 각자의 분석과 판단으로 해야한다. 본 포스팅의 내용은 단순 참고만 하기를 바라며, 위 데이터 또한 각자가 한번씩 더 확인하여 최종 결정을 하기를 바란다.